양도소득세 계산기 (주택)

계산 기준

계산 순서

양도차익(양도가액 − 취득가액 − 필요경비) → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 250만원 → 과세표준 → 세율 (소득세법 제95조·제103조·제104조)

1세대 1주택 비과세

보유 2년 이상이 기본 요건이고, 충족하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다. 취득 당시 조정대상지역이었던 주택은 보유 2년에 더해 거주 2년도 채워야 합니다. 판정 기준이 양도 시점이 아니라 취득 시점이라는 점이 중요합니다 (소득세법 제89조, 시행령 제154조)

보유기간 계산

취득일부터 양도일까지이며 취득일을 첫날로 셉니다(소득세법 제95조 제4항, 국세청 서면4팀-564). 그래서 2024년 1월 10일에 취득해 2026년 1월 9일에 양도하면 보유 2년이고, 취득일에 해당하는 날이 없는 달(2월 29일 취득 등)은 그 달 말일에 기간이 찹니다(민법 제160조). 비과세 2년·단기세율·장기보유특별공제 모두 이 기준입니다

고가주택 안분

양도가액이 12억원을 넘으면 양도차익과 장기보유특별공제액을 모두 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 비율로 안분해 그만큼만 과세합니다 (시행령 제160조)

장기보유특별공제 (일반)

보유 3년 이상부터 6%, 1년마다 2%p씩 올라 15년 이상이면 30%가 한도입니다. 3년 미만은 공제가 없습니다 (제95조 별표1)

장기보유특별공제 (1세대 1주택)

보유기간 1년당 4%(최대 40%)와 거주기간 1년당 4%(최대 40%)를 각각 계산해 더하며 최대 80%입니다. 거주기간이 2년 미만이면 이 표를 쓸 수 없고 일반 공제표가 적용됩니다. 거주 2~3년의 8%는 보유 3년 이상일 때만 적용됩니다 (제95조 별표2, 시행령 제159조의4)

양도소득 기본공제

연 250만원. 부동산·부동산에 관한 권리·기타자산이 하나의 그룹이라 같은 해에 여러 건을 팔아도 250만원을 한 번만 공제합니다. 미등기양도자산은 공제되지 않습니다 (제103조)

기본세율

과세표준 1,400만원 이하 6% / 5,000만원 이하 15%−126만원 / 8,800만원 이하 24%−576만원 / 1억5천만원 이하 35%−1,544만원 / 3억원 이하 38%−1,994만원 / 5억원 이하 40%−2,594만원 / 10억원 이하 42%−3,594만원 / 10억원 초과 45%−6,594만원 (제55조)

단기 보유 중과

보유 1년 미만 주택·조합원입주권·분양권은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%입니다. 분양권은 2년을 넘겨도 60%가 유지됩니다 (제104조 제1항 제2호·제3호)

조정대상지역 다주택 중과

조정대상지역 주택을 2주택 보유 상태에서 팔면 기본세율 + 20%p, 3주택 이상이면 + 30%p이고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 2022년 5월 10일부터 시행되던 한시 배제가 2026년 5월 9일자로 종료되어 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 적용됩니다. 보유 2년 미만이면 단기세율(70%·60%)로 계산한 세액과 중과세율로 계산한 세액 중 큰 쪽을 적용합니다 (제104조 제1항 단서·제7항)

중과 경과조치

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하거나 토지거래허가를 신청한 주택은 계약일부터 일정 기간(기존 조정대상지역 4개월, 2025년 10월 신규 지정 지역 6개월) 안에 양도하면 그 이후 양도라도 중과가 배제될 수 있습니다. 이 계산기는 이 예외를 반영하지 않으므로 해당된다면 세무 상담을 받으세요 (시행령 부칙)

조정대상지역 현황

2026년 7월 1일 구리시·용인시 기흥구·화성시 동탄구가 추가 지정됐습니다. 지정·해제는 수시로 바뀌므로 양도일 현재(비과세 거주요건은 취득일 현재) 국토교통부 공식 고시를 확인하세요. 이 계산기는 지역 목록을 갖고 있지 않고 선택하신 값을 그대로 씁니다

2026년 세제개편안

2026년 8월 발표된 개편안은 다주택 중과를 2027년 +5%p·+10%p, 2028년 +10%p·+15%p로 완화하는 내용이며 2026년 9월 3일 국회에 제출된 단계입니다. 통과되지 않았으므로 이 계산기는 현행 중과세율로 계산합니다

지방소득세

양도소득세와 별도로 지방소득세(양도소득분)가 부과됩니다. 흔히 "양도세의 10%"라고 하지만 법상으로는 과세표준에 별도 세율을 곱하는 구조입니다. 신고기한도 국세보다 2개월 깁니다 (지방세법 제103조의3·제103조의5)

신고기한

예정신고는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다. 양도차익이 없거나 손실이 나도 신고 의무가 있습니다. 같은 해에 두 건 이상 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고를 해야 합니다 (제105조·제110조)

미반영

중과 경과조치(2026년 5월 9일까지 계약·허가신청분), 일시적 2주택·상속주택·동거봉양·혼인 합가 등 주택 수 특례, 분양권·조합원입주권, 비사업용 토지, 미등기양도, 환산취득가액과 가산세, 조세특례제한법상 감면, 부담부증여, 같은 해 여러 건 양도 시 합산, 농어촌특별세

공식 출처

• 소득세법 (국가법령정보센터)
• 소득세법 시행령 [별표 2] (국가법령정보센터)
• 지방세법 (국가법령정보센터)
• 국세청
• 국세청 홈택스
• 국세기본법 (국가법령정보센터)
• 국토교통부