전세 계약 전 체크리스트

등기사항증명서 보는 법

대법원 인터넷등기소에서 집 주소로 등기사항증명서를 열람·발급할 수 있습니다. 표제부는 건물 정보이고, 갑구는 소유권(소유자, 압류·가압류·가처분, 경매개시결정 등)입니다. 을구에는 근저당권 채권최고액, 전세권 같은 소유권 외 권리가 나옵니다.

계약 당일과 잔금 직전에 한 번씩 다시 떼어 보면 그사이 새로 생긴 권리를 알 수 있습니다.

출처: 대법원 인터넷등기소 · 확인일 2026-10-12

소유자 확인과 돈 보내기

신분증의 이름·주민등록번호 앞자리를 등기부 소유자와 대조합니다. 대리인과 계약하면 소유자의 위임장과 인감증명서(또는 본인서명사실확인서)를 받고, 소유자에게 직접 전화해 위임 사실을 확인합니다.

계약금·잔금은 소유자 명의 계좌로 보내고 이체 기록과 영수증을 남겨 둡니다.

건축물대장

정부24에서 건축물대장을 열람할 수 있습니다. 용도가 주거용인지, '위반건축물' 표시가 있는지 봅니다. 위반건축물이면 보증·대출이 어려울 수 있어 보증기관·은행에 먼저 문의합니다.

출처: 정부24 · 확인일 2026-10-12

시세와 전세가율

국토교통부 실거래가 공개시스템, 공시가격 알리미, 안심전세앱에서 매매·전세 시세와 지역 전세가율을 볼 수 있습니다. 안심전세앱은 HUG 반환보증 가입 가능 여부도 함께 보여 줍니다.

공공기관이 정한 공식 '위험 전세가율' 수치는 없습니다. 보증금이 매매 시세에 가까울수록 경매 때 돌려받지 못할 위험이 커집니다.

출처: 국토교통부 실거래가 공개시스템 · 부동산 공시가격 알리미 · 확인일 2026-10-12

선순위 채권과 먼저 사는 세입자

등기부 을구의 근저당 채권최고액, 그리고 나보다 먼저 전입·확정일자를 받은 세입자의 보증금이 나보다 앞 순위입니다. 경매가 되면 낙찰 금액에서 앞 순위부터 받아 가므로, '앞 순위 금액 + 내 보증금'을 집값과 견줘 봅니다.

단독·다가구는 한 건물에 세입자가 여럿이라 집주인 동의를 받아 다른 세입자 보증금 합계를 확인합니다.

집주인 세금 체납

임대인은 계약할 때 납세증명서를 보여 주거나, 임차인이 미납 국세·지방세를 열람하도록 동의해야 합니다. 근거는 주택임대차보호법 제3조의7이고 2023년 4월 18일부터 시행됐습니다. 체납 세금은 경매 때 보증금보다 먼저 가져갈 수 있습니다.

출처: 주택임대차보호법 · 확인일 2026-10-12

확정일자 부여 현황

임대차에 이해관계가 있는 사람은 확정일자 부여일·보증금·차임 정보를 요청할 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의6). 계약을 맺기 전에는 임대인의 동의를 받아야 합니다.

출처: 주택임대차보호법 · 확인일 2026-10-12

소액임차인 최우선변제

보증금이 지역 기준 이하인 소액임차인은 경매가 되어도 일정 금액을 다른 담보권자보다 먼저 받을 수 있습니다(주택가액의 1/2 한도). 경매개시결정 등기 전에 전입신고 등 대항요건을 갖춰야 합니다.

금액 기준은 계약일이 아니라 등기부상 '선순위 담보물권 설정일' 기준입니다. 아래 표는 2023년 2월 21일 이후 설정된 담보물권에 적용되는 현행 기준이며, 2026년 10월까지 바뀌지 않았습니다.

• 서울: 보증금 1억6,500만 원 이하 → 5,500만 원까지
• 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포: 1억4,500만 원 이하 → 4,800만 원까지
• 광역시·안산·광주(경기)·파주·이천·평택: 8,500만 원 이하 → 2,800만 원까지
• 그 밖의 지역: 7,500만 원 이하 → 2,500만 원까지

출처: 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 · 확인일 2026-10-12

전세보증금 반환보증(HUG)

보증금은 수도권 7억 원, 그 밖 5억 원 이하여야 합니다. 2026년 10월 30일 신청분 전까지는 보증금과 선순위 채권을 합친 금액이 주택가격의 90% 이내여야 합니다. 가입은 잔금일과 전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 할 수 있습니다.

2026년 10월 1일 신청분부터는 다른 보증기관이 보증금을 대신 갚아 준 임대인의 집은 보증을 받을 수 없습니다.

2026년 10월 30일 신청분부터는 상품명이 '전세반환보증'으로 바뀌고 선순위 채권 합계가 주택가격의 60% 이내여야 합니다. 이사 전 사전한도심사와 보증금 전액 보증도 이때 도입됩니다. 미성년 임대인은 법정대리인 연대보증이 필요합니다.

출처: HUG 공지: 전세보증 제도개선 사전 안내(2026-09-09) · 확인일 2026-10-12

전세대출

전세대출은 은행과 보증기관 심사에서 집 종류·보증금·임대인 조건을 봅니다. 계약금을 보내기 전에 은행에 가능 여부를 물어 두면 잔금을 못 맞추는 일을 줄일 수 있습니다. 대출 조건은 '대출 받기 전 체크리스트'에 더 있습니다.

중개사무소와 중개보수

중개사무소가 시·군·구에 등록된 곳인지, 계약서에 개업공인중개사 이름·등록번호가 적혀 있는지 봅니다. 중개보수는 지역 조례의 상한 요율 안에서 정해지며 중개보수 계산기로 미리 계산할 수 있습니다.

많이 쓰는 특약 예시

아래는 전세 계약서에 자주 넣는 특약 문구 예시입니다. 실제 효력과 문구는 상황에 따라 달라지니 중개사·법률 전문가와 함께 봅니다.

• 임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다.
• 위반 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 받은 금액을 돌려준다.
• 임차인의 전세대출·반환보증 가입이 임대인 사유로 거절되면 계약금을 돌려준다.
• 임대인은 잔금일까지 체납 세금이 없음을 확인해 준다.

주택 임대차 신고

주택 임대차 신고는 계약일부터 30일 안에 해야 합니다. 보증금·월세 변동 없이 기간만 늘리는 갱신은 신고 대상이 아닙니다.

2025년 6월 1일 이후 계약부터 미신고·지연 신고에 2만~30만 원 과태료가 부과됩니다. 전입신고 때 계약서를 함께 내면 임대차 신고를 한 것으로 봅니다. 다만 전입신고가 계약일부터 30일을 넘기면 늦은 신고가 될 수 있으니, 입주가 늦으면 임대차 신고를 먼저 합니다.

출처: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2 · 같은 법 시행령 제4조의3 · 국토교통부 보도자료(2025-04-28) · 확인일 2026-10-13

확정일자와 전입신고

확정일자는 계약서를 쓴 뒤 바로 받을 수 있습니다(인터넷등기소 500원, 주민센터 600원). 계약서로 임대차 신고를 마쳤거나 전입신고 때 계약서를 함께 냈다면 확정일자를 부여한 것으로 봅니다. 다시 신청하기 전에 부여 여부를 확인합니다.

보증금 우선변제는 입주·전입신고(대항요건)와 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다.

전입신고는 입주한 날부터 14일 안에 해야 하고, 늦으면 5만 원 이하 과태료 대상입니다. 정부24에서 온라인으로 할 수 있습니다.

출처: 주민등록법 · 정부24 전입신고 · 주택임대차보호법 제3조의2·제3조의6 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의5 · 확인일 2026-10-14