계산 순서
- 주택인지 상가인지 고릅니다. 법이 정한 상한 전환율이 서로 다릅니다.
- 지금 보증금과 전환한 뒤 남길 보증금을 넣습니다. 두 금액의 차이가 월세로 돌리는 금액입니다.
- 월세로 돌리는 금액 × 연 전환율 ÷ 12가 늘어나는 월세입니다. 원 미만은 버립니다.
- 법정 상한과 비교합니다. 주택은 연 10%와 "기준금리 + 연 2%" 중 낮은 비율(주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조), 상가는 연 12%와 "기준금리 × 4.5배" 중 낮은 비율입니다(상가건물 임대차보호법 제12조, 시행령 제5조).
- 한국은행 기준금리는 2026년 8월 27일 연 3.00%로 올랐고 10월 22일 회의에서도 그대로 유지됐습니다. 그래서 지금 상한은 주택 5%, 상가 12%입니다. 기준금리가 바뀌면 상세 설정에서 값을 고쳐 다시 계산합니다.
사례로 보기
사례 1 · 전세 보증금 3억 원 중 1억 원만 남기고 월세로
2억 원 × 5% ÷ 12로 월세 833,333원이 됩니다. 주택 상한과 같은 비율이라 이보다 높게 정할 수 없습니다.
사례 2 · 보증금 2억 원을 1억 5천만 원으로 낮추면
5천만 원을 돌리는 셈이라 늘어나는 월세는 208,333원입니다.
사례 3 · 이미 보증금 1억 원·월세 50만 원인 집에서 보증금을 5천만 원으로
늘어나는 월세 208,333원이 기존 월세에 더해져 월 708,333원이 됩니다. "지금 월세" 칸에 기존 금액을 넣어야 합계가 맞게 나옵니다.
사례 4 · 집주인이 사례 1에서 연 6%를 제시한 경우
6%로 계산하면 월세 1,000,000원이지만 상한 5%를 넘습니다. 상한으로 계산한 833,333원까지만 가능하고, 이를 넘어 임차인에게 불리하게 정한 약정은 효력이 없습니다(주택임대차보호법 제10조).
사례 금액은 이 계산기로 계산한 값이며, 입력칸에 같은 값을 넣으면 그대로 확인할 수 있습니다.
자주 묻는 질문
월세를 보증금으로 바꿀 때도 5%인가요?
법은 보증금을 월세로 바꾸는 비율만 정하고, 반대 방향은 정하지 않았습니다. 계산기의 "월세 → 보증금"은 같은 비율을 거꾸로 적용한 참고값입니다. 월세 30만 원을 줄이려면 연 5% 기준으로 보증금 7,200만 원을 늘리는 셈입니다.
새로 계약할 때도 이 상한이 적용되나요?
법 문언은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우"입니다. 처음 계약하는 조건에도 적용되는지는 해석에 따라 다를 수 있습니다.
전환이 아니라 월세를 올려 달라고 하면요?
주택은 차임·보증금 증액청구가 약정액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도 조례로 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다(주택임대차보호법 제7조 제2항). 전환율 상한과는 별개입니다.
상가는 어떤 경우에 상한이 적용되지 않나요?
환산보증금(보증금 + 월세 × 100)이 지역별 기준을 넘으면 제12조가 적용되지 않습니다. 서울은 9억 원입니다. 상세 설정에서 소재지를 고르면 함께 판정합니다.
집주인과 의견이 다르면 어디에 묻나요?
주택은 주택임대차분쟁조정위원회, 이 법이 적용되는 상가는 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.
함께 쓰면 좋은 것 · 전세 계약 전 체크리스트 · 중개수수료 계산기 · 월세 세액공제 계산기 · 이사 체크리스트
계산 기준 · 공식 출처 · 검증 정보 보기
계산 기준
- 계산식
- 월세 = (지금 보증금 − 남길 보증금) × 연 전환율 ÷ 12 / 늘릴 보증금 = 줄일 월세 × 12 ÷ 연 전환율. 원 미만 절사
- 주택 상한
- 보증금의 전부 또는 일부를 월 차임으로 전환할 때 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없음 (주택임대차보호법 제7조의2, 시행령 제9조)
- 상가 상한
- 연 12%와 한국은행 기준금리 × 4.5배 중 낮은 비율 (상가건물 임대차보호법 제12조, 시행령 제5조). 환산보증금이 지역별 기준(시행령 제2조)을 넘는 상가 임대차에는 적용되지 않음 (같은 법 제2조 제1항·제3항)
- 기준금리
- 연 3%, 2026.8.27 금융통화위원회 결정 (한국은행 기준금리 추이, 확인일 2026-10-15)
- 현재 상한
- 주택 min(10%, 3% + 2%) = 5% / 상가 min(12%, 3% × 4.5) = 12%
- 상가 적용 범위
- 환산보증금(보증금 + 월세 × 100) 기준: 서울 9억원, 과밀억제권역(서울 제외)·부산 6억9천만원, 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 5억4천만원, 그 밖 3억7천만원 (시행령 제2조). 넘으면 제12조 미적용
- 적용 범위
- 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 (법 문언). 신규 계약 조건에도 적용되는지는 해석에 따라 다를 수 있음. 월세를 보증금으로 바꾸는 비율은 법이 정하지 않음
- 강행규정
- 법을 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 효력 없음 (주택임대차보호법 제10조, 상가건물 임대차보호법 제15조)
- 증액 한도 (주택)
- 전환율 상한과 별도로 차임·보증금 증액청구는 약정액의 20분의 1을 넘지 못하고, 시·도가 조례로 그 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있음 (주택임대차보호법 제7조 제2항)
- 분쟁 조정
- 주택은 주택임대차분쟁조정위원회(주택임대차보호법 제14조), 이 법 적용 대상 상가 임대차는 상가건물임대차분쟁조정위원회(상가건물 임대차보호법 제20조)가 심의·조정
공식 출처
검증 정보
주택 보증금 3억 → 1억 남기고 2억 전환 · 연 5% → 월세 833,333원. 기준금리 3.00%에서 주택 상한 5.0%, 상가 상한 12%(13.5%보다 낮음), 기준금리 9%면 주택 10% 상한, 월세 50만원 ↔ 보증금 1억2천만원(5%) 역산, 상한 초과 경고, 남길 보증금 > 지금 보증금 처리 자동 테스트 통과. (검증일 2026.11.02)
실제 전환 조건은 계약 내용과 갱신 여부, 당사자 합의로 정해집니다. 다툼이 생기면 주택·상가건물 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.